다주택양도세 중과 유예 정책 폐지 이후, 한국 부동산의 방향성과 경제적 과제

 

“시장의 왜곡을 바로잡고 실수요 중심의 건강한 경제로 나아가야 한다.” — 이재명 대통령

이재명 대통령은 올해 국회 시정연설에서 “부동산 시장의 왜곡 요인을 제거하고 장기적이고 지속 가능한 구조로 나아가기 위해 다주택 양도세 중과 유예 정책을 폐지한다”고 선언했습니다. 그는 이어 “이제는 조세 정책과 시장 원리가 조화를 이루어 실수요자의 주거 안정과 자산의 효율적 배분을 동시에 추구해야 할 때”라고 강조했습니다. 이러한 발언은 단순한 정책 변경을 넘어 한국 부동산 시장의 근본적인 패러다임 전환을 상징하는 신호로 읽힙니다.

오랫동안 한국의 부동산 시장은 자산 축적과 투자의 중심축이었습니다. 집은 단순한 주거 수단을 넘어, 가계 자산의 핵심으로 자리 잡았고, 부동산 정책 하나가 전체 경제 흐름을 좌우하는 구조가 형성되었습니다. 그중에서도 ‘양도세 중과 유예’는 다주택자의 매물을 유도하고 거래를 유인하려는 일시적 조치로 도입되었지만, 시간이 흐르며 점차 한계와 부작용이 드러났습니다. 그리고 이제, 정부는 그 종지부를 찍으려 하고 있습니다.

부동산 정책의 틀을 바꾸는 결정

양도세 중과 유예는 말 그대로, 다주택자가 주택을 처분할 때 적용되던 중과세율을 일정 기간 동안 유예해주는 정책입니다. 이는 매물 유도와 거래 활성화를 목표로 했으나, 결과적으로는 정책의 일관성 훼손, 세금 회피를 위한 타이밍 전략, 투기 심리 유지 등 여러 부작용을 낳았습니다.

이재명 대통령은 이러한 정책을 폐지하며 “일시적 유예가 오히려 시장을 교란하고 정책 신뢰를 약화시킬 수 있다”고 지적했습니다. 시장 참여자들은 정책 일관성을 바탕으로 예측 가능한 결정을 내리는데, 중과세율을 유예하는 방식은 단기적 유인은 되지만 장기적으로 정책 신뢰를 훼손하고 시장 왜곡을 심화시키는 결과를 초래했던 것입니다.

폐지 이후 나타날 시장의 흐름

양도세 중과 유예 폐지 이후 부동산 시장은 구조적으로 몇 가지 방향으로 전환될 가능성이 큽니다.

1. 실수요 중심의 구조 재편

중과 유예가 종료되면서 다주택자의 단기 처분 심리는 약화될 수 있지만, 반대로 시장의 투자 수요는 줄어들고 실거주 목적의 수요가 보다 중심을 잡는 구조로 재편될 전망입니다. 특히 무리하게 다주택을 보유하고 있던 일부 투자자는 고세율을 감수하고서라도 매각을 결정해야 할 수도 있습니다.

2. 거래 감소, 그러나 가격 왜곡 해소

단기적으로는 거래량이 일시적으로 줄어들 수 있으나, 중장기적으로는 정책의 예측 가능성이 회복되면서 가격의 시장 기반 조정이 가능해집니다. 더 이상 '정책 타이밍'에 기대어 매물을 기다리는 시장 심리가 줄어들고, 수요와 공급이 자율적으로 반응할 수 있는 여건이 마련됩니다.

3. 레버리지 축소와 금융 안정

양도세 중과 유예가 유지되던 시기에는 다주택자들이 미래 매각에 대한 기대 수익을 담보로 레버리지를 과도하게 확대하는 현상이 나타났습니다. 폐지 이후에는 이러한 경향이 줄어들고, 금융 리스크가 구조적으로 줄어드는 안정기에 접어들 가능성이 높습니다.

정책 종결이 남긴 경제적 과제

이번 조치는 단순한 세제 변화가 아니라, 향후 정부 부동산 정책의 방향성과 관련해 몇 가지 중요한 과제를 던집니다.

• 세제의 일관성과 형평성 회복

부동산 세제는 시장 유인의 역할과 함께 조세 정의를 구현해야 합니다. 중과 유예는 일정 부분에서 투자자에게 기회를 줬지만, 실수요자나 1주택 보유자에게는 형평성 문제로 다가왔습니다. 이번 폐지를 통해 정책의 일관성과 조세 정의를 회복하려는 노력이 본격화될 것으로 보입니다.

• 주택 공급 구조의 개선

세제 조치만으로 부동산 시장을 안정시킬 수는 없습니다. 여전히 서울 및 수도권의 핵심 지역 주택 공급 부족은 구조적 문제로 남아 있으며, 정책 초점은 이제 장기적인 주택공급 계획과 지역별 균형 발전으로 옮겨가야 할 시점입니다.

• 거시경제와의 정합성 강화

고금리와 고물가라는 거시경제 환경 속에서 부동산 시장을 안정시키기 위해선 금융정책과의 정합성이 중요합니다. 규제 완화와 조정, 이자 부담 완화 등 총체적인 접근이 필요한 시기입니다.

경제와 부동산, 그 균형을 위하여

이제 정부는 부동산을 더 이상 단기 경기부양 수단으로만 활용하지 않겠다는 의지를 명확히 했습니다. 이재명 대통령의 발언처럼, 부동산 시장의 왜곡을 바로잡고 실수요자가 중심이 되는 구조로 바꿔야 합니다. 그리고 그 중심에는 정책 신뢰, 조세 정의, 시장 기능 회복이라는 세 축이 있어야 합니다.

양도세 중과 유예의 종말은 어떤 의미에서는 시장을 ‘원래 자리’로 되돌리는 작업입니다. 더 이상 정책에 기대지 않고, 자산의 본질적 가치와 수요자의 실질적 필요에 기반한 거래가 이뤄질 때, 한국 부동산 시장은 비로소 성숙기에 접어들 수 있습니다.